Αυξήσεις Ενοικίων Για Θέσμιους Ενοικιαστές

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων, που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (23/1983) ως τροποποιήθηκε (στο εξής ο «Νόμος»), μπορούν να αυξήσουν τα ποσοστά ενοικίων στους ενοικιαστές τους με ανώτατο όριο 6%, μετά από μια δεκαετία μηδενικής αύξησης των ενοικίων.

Ειδικότερα, τα δύο διατάγματα που εκδόθηκαν δυνάμει του Νόμου, στις 12 Απριλίου 2023 και δημοσιεύθηκαν στην Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 13 Απριλίου 2023, έχουν ως ακολούθως:

Δυνάμει του Άρθρου 8(4)(α) του Νόμου

Το Υπουργικό Συμβούλιο ασκώντας τις εξουσίες που του χορηγούνται από την παράγραφο (α) του εδαφίου (4) του άρθρου 8 του Νόμου, και κατόπιν σύστασης της Υπουργού Δικαιοσύνης και Δημόσιας Τάξης, καθόρισε το ποσοστό του 6%, ως το ανώτατο όριο αυξήσεως ενοικίων για τη διετία που αρχίζει από τις 22 Απριλίου 2023 μέχρι και τις 21 Απριλίου 2025.

Δυνάμει του Άρθρου 19(2) του Νόμου

Το Υπουργικό Συµβούλιο, ασκώντας τις εξουσίες που του χορηγούνται από το εδάφιο (2) του άρθρου 19 των περί Ενοικιοστασίου Νόµων του 1983 µέχρι 2020, μετά από σύσταση της Υπουργού Δικαιοσύνης και Δημοσίας Τάξεως, καθορίζει, για τους σκοπούς του προαναφερόμενου άρθρου, ως ποσοστιαία αναλογία αύξησης των ενοικίων για καταστήματα μέσα σε δυσπραγούσα περιοχή, το 6%, για τη διετία που αρχίζει από τις 22 Απριλίου 2023 μέχρι και τις 21 Απριλίου 2025.

Ο Νόμος θέτει συγκεκριμένες εξαιρέσεις ως προς τα ακίνητα που εμπίπτουν στα πλαίσια του όπως τα ακίνητα τα οποία χρησιμοποιούνται για γεωργικούς σκοπούς, πρατήρια πετρελαιοειδών, χώροι στάθμευσης μηχανοκίνητων οχημάτων, ενοικιάσεις επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων για περίοδο μικρότερη των έξι μηνών και ξενοδοχειακές μονάδες.

Τα πιο πάνω διατάγματα αφορούν τα ενοικιοστασιακά ακίνητα δηλαδή ακίνητα στα οποία να έχει συμπληρωθεί το κτίσιμο του ακινήτου μέχρι τις 31/12/1999, το ακίνητο να ήταν υπό ενοικίαση ή να επροσφέρετο υπό ενοικίαση κατά την 31/12/1999, να υπάρχει συμφωνία ενοικίασης και να έχει λήξει ή τερματιστεί η πρώτη συμφωνία ενοικίασης και ο ενοικιαστής να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, δηλαδή να καταστεί θέσμιος ενοικιαστής.

Όπως προκύπτει από τα πιο πάνω διατάγματα, η αύξηση μπορεί να ζητηθεί από τον ιδιοκτήτη άμεσα εφόσον αφορά την περίοδο που αναφέρεται ανωτέρω. Συνεπώς ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλει άμεσα το αυξημένο ενοίκιο, ωστόσο δεν γίνεται καμία αναφορά σε κριτήρια για την εν λόγω αύξηση και συνεπώς το ακριβές ύψος της εναπόκειται στον ιδιοκτήτη.

Απαίτηση για αύξηση ενοικίου

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εμπίπτουν στα πλαίσια του Νόμου ως αναλύονται ανωτέρω, διατηρούν το δικαίωμα να προσφύγουν για αύξηση του ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως σε περίπτωση που θεωρούν ότι το ύψος του ενοικίου δεν είναι δίκαιο, δεδομένου ότι καμία αίτηση καταχωρείται πριν την παρέλευση δύο χρόνων από την ημερομηνία κατά την οποία ο ενοικιαστής έλαβε την κατοχή του ακινήτου ή από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου ως προνοείται στο άρθρο 8(2) του Νόμου.

Είναι επίσης σημαντικό να αναφερθεί ότι το ανώτατο όριο της αύξησης του υπό του Δικαστηρίου καθοριζόμενου δικαίου ενοικίου, όπως προνοείται στο άρθρο 8(4)(α), δεν θα υπερβαίνει το ποσοστό που το Υπουργικό Συμβούλιο καθόρισε στα πιο πάνω διατάγματα.

Όμως με βάση την επιφύλαξη του Νόμου, σε περίπτωση όπου ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου βάσει του διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου,  οδηγεί σε ενοίκιο χαμηλότερο του 90% των εκάστοτε ενοικίων της μικρής περιοχής τότε καθορίζεται ίσο ενοίκιο Γενικά, μικρή περιοχή θεωρείται η γειτονιά, το οικοδομικό τετράγωνο, τα διπλανά και απέναντι οικοδομήματα, στον ίδιο δρόμο. Η «μικρή περιοχή» δεν μπορεί να οριοθετηθεί σε συγκεκριμένη έκταση, αλλά η εμβέλεια της εξαρτάται κάθε φορά από τα περιστατικά της εκάστοτε υπόθεσης. Επομένως, σε περίπτωση που το καταβληθέν  ενοίκιο είναι χαμηλότερο του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, δύναται να αυξηθεί και να καθοριστεί με βάση το ποσοστό του 90%, και σε περίπτωση εκτοπισθέντος ή παθόντος ενοικιαστού το ποσοστό δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80%.

Είναι εξίσου αξιοσημείωτο να αναφερθεί ότι σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης καταχωρεί αίτηση αύξησης ενοικίου στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως για πρώτη φορά, τότε το ποσό της αύξησης καθορίζεται σε ποσοστό μέχρι 6% επί του τελευταίου ενοικίου ή με το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, οποιοδήποτε από τα δύο είναι μεγαλύτερο.

Επιπρόσθετα με τα πιο πάνω και σε συνάρτηση με το άρθρο 8(5) του Νόμου,  για τον καθορισμό δίκαιου ενοικίου είναι απαραίτητη η ετοιμασία έκθεσης από λειτουργό εκτιμήσεων του Δικαστηρίου κατόπιν σχετικών οδηγιών ή σχετική έκθεση από ιδιώτη εμπειρογνώμονα εκτιμητή ακινήτων στην οποία θα πρέπει να γίνεται αναφορά  και να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, ως επίσης να λαμβάνονται υπόψιν όλες οι περιστάσεις (πλην τις προσωπικές) μεταξύ των οποίων η ηλικία, το μέγεθος, ο χαρακτήρας, η τοποθεσία και η κατάσταση του ακινήτου και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής κατά πόσο έχουν εκτελεστεί σ’ αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών, καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.  Συνοπτικά το Δικαστήριο θα κληθεί να αποφασίσει με βάση την εκτίμηση που θα παρουσιαστεί ενώπιον του αν το καταβληθέν ενοίκιο είναι υψηλό ή χαμηλό ή δίκαιο.